Turpretī daudzi pagaidām nogaida, cerot uz dzīvokļu cenu samazinājumu arī jaunuzceltās mājās. Tirgus eksperti gan šīs gaidas dēvē par nepamatotām. Tomēr pašreizējā situācijā, kad tirgus bremzējas, daudzi iesāktie projekti stāv pustukši. Piemēram, Dienvidu pakavā 2, kas savulaik nominēts kā labākais jaunās mājas projekts, pārdoti un rezervēti tikai aptuveni puse dzīvokļu. Viens no variantiem, lai apmierinātas būtu abas puses, ir dzīvokļu piedāvāšana īrei – tādā veidā īrnieki var piepildīt savu sapni dzīvot jaunā projektā, bet attīstītāji par neizpārdotiem dzīvokļiem iegūst vismaz kādu naudu. Bet cik reāli ir to izdarīt un ar ko var nākties saskarties īrniekiem un izīrētājiem?

Glābšanas riņķis attīstītājiem
Dzīvokļu izīrēšana jaunajos projektos ir vēl maz zināma darbības sfēra nekustamo īpašumu lauciņā, bet nenoliedzami, ka jau pirms Otrā pasaules kara īres nami Rīgā bija ļoti populāri – viens bija laimīgs, ka viņam bija kur dzīvot, savukārt otrs ar to pelnīja. Dzīvokļu nodošana īrei savā ziņā varētu būt kā glābiņš attīstītājiem, kuriem līdz šim nav izdevies izpārdot visus dzīvokļus savā jaunajā projektā. Taču gluži tik vienkārši to izdarīt nevar. Ne velti dzīvokļus īrēt šobrīd var tikai kādos trīs četros jaunajos projektos, turklāt gandrīz visi tie ir privātmāju sektorā, apgalvo SIA Arco Real Estate jauno projektu nodaļas vadītāja Ieva Jansone. Šāds niecīgs piedāvājums lielākoties saistīts ar finansējumu, proti, ar to banku nosacījumiem, kuras finansē projektus. Pēc Ievas Jansones domām, piedāvāt dzīvokļus īrei varētu atļauties tikai tajos projektos, kuros ir izpārdotas vismaz divas trešdaļas dzīvokļu un no iegūtās summas nosegts finansējums, proti, bankā ņemtais kredīts būvniecībai – šajā situācijā izīrētais dzīvoklis varētu būt attīstītāja peļņas daļa. "Dzīvokļu izīrēšana – tas ir risinājums, taču, lai to izdarītu, attīstītājiem ir jāveic tāds kā mājas darbs. Vispirms ir jāpārfinansē kredīts bankā no "īsās" uz "garo" naudu. Tas nozīmē, ka jāpiesaista investors, kurš ir gatavs šādu kredītu garantēt un pārliecināt banku par biznesa izaugsmi un tā nepieciešamo atdevi," uzsver SIA Pilsētmāju institūta Urban-Art Nekustamo īpašumu projektu attīstības nodaļas vadītājs Ilvars Metnieks. "Otrkārt, attīstītājam ir jāsameklē operators, kas dzīvokļus pārvaldīs un apsaimniekos. Latvijā šādu operatoru praktiski nav, labākajā gadījumā ir viens vai divi, jo Latvijā profesionāls īres tirgus vēl nepastāv. To var mēģināt darīt paši attīstītāji, taču vispirms šis arods viņiem jāapgūst, un skolas nauda atkal radīs papildu izdevumus." No esošajiem projektiem, kas varētu piedāvāt dzīvokļus īres tirgum, speciālisti min Jūrkalnes pērli un Dienvidu pakavu 2.

Jārespektē dzīvokļu īpašnieku intereses
Attīstītājiem, kas domā par dzīvokļa izīrēšanu jaunajā projektā, jārespektē arī jauno dzīvokļa īpašnieku viedoklis, proti, izīrējamie dzīvokļi ir jāgrupē tā, lai vienā mājā vai, sliktākajā gadījumā, kāpņutelpā neatrastos vienlaikus gan privātie, gan izīrējamie dzīvokļi. Ir novērots, ka privātie dzīvokļu īpašnieki nelabprāt gribētu kaimiņos īstermiņa īrniekus, jo nereti to mērķi mājokļa uzlabošanā un apsaimniekošanā var nesakrist ar dzīvokļu īpašnieku mērķiem, kā arī radīt viņiem papildu neērtības. Piemēram, mainoties īrniekiem, jaunie nāk ar savām mēbelēm, savukārt bijušie īrnieki savas mēbeles izvāc. Tas rada papildu trokšņus un nekārtības, ar ko dzīvokļu īpašnieki nebūs mierā. Aija P., kuras ģimene iegādājusies dzīvokli Dienvidu pakavā 2, teic, ka stāvā, kurā atrodas viņas dzīvoklis, divi dzīvokļi joprojām nav ne nopirkti, ne rezervēti un pagaidām viņi ir vienīgie dzīvokļa īpašnieki. "Mums tas rada bažas – pavisam drīz būs jāpārceļas uz jauno dzīvokli, bet, kas būs kaimiņos, nezinām. Gribētos, lai tie tiešām būtu dzīvokļa īpašnieki, nevis īrnieki, kuriem, visticamāk, būs pilnīgi vienalga, kas notiek dzīvoklī un kāpņu telpā. Nebūdami īpašnieki, kas dzīvokli iegādājušies uz ilgu laiku un paņēmuši bankā lielu kredītu, viņi varēs atļauties nesaudzīgi izturēties pret īpašumu, jo uzskatīs, ka par dzīvokļa īri maksā pietiekami daudz."


Tikai baltā apdare nederēs
Ģimenes vai personas, kas īrē dzīvokļus jau sen uzceltās mājās, ienāk aprīkotā un bieži vien arī mēbelētā dzīvoklī. Savādāk ir ar dzīvokļiem jaunajos projektos, kur bieži vien ir tikai baltā apdare. Nekustamā īpašuma tirgus speciālisti lēš: diez vai kāds īrnieks būs ar mieru ieiet dzīvoklī, kas nav aprīkots ar santehniku un pārējām elementārai sadzīvei nepieciešamām lietām. Pirms dzīvokļa izīrēšanas par to jāparūpējas attīstītājam. Un tie atkal ir prāvi izdevumi. Ieguldīt savus līdzekļus dzīvokļa iekšējā apdarē attīstītājam izdevīgi varētu būt vien tajā situācijā, kad skaidri zināms, ka vismaz gadu dzīvokli nebūs iespējams pārdot – tādā gadījumā ir izdevīgāk ieguldīt naudu un dzīvokli izīrēt, nekā pieļaut, ka tas stāv tukšs un nauda par īri iet garām kabatai – materiālais ieguldījums apdares veikšanā tomēr būs mazāks nekā summa, ko varētu iegūt par dzīvokļa izīrēšanu. Bet neviens nav gaišreģis un nevar zināt, cik ilgi dzīvoklis stāvēs tukšs – varbūt jau pēc mēneša tam tomēr uzrodīsies pircējs.

Īrnieki gatavi maksāt
Īrētā dzīvokļa maksa varētu būt līdzīga kredīta apmēram, kas mēnesī jāmaksā tiem, kas dzīvokli nopirkuši, vai pat vēl augstāka. Viss atkarīgs no īrnieka dzīves kvalitātes un prasībām, ko viņš par samaksāto naudu vēlas saņemt pretī. Ir tāda cilvēku kategorija, kas nevēlas uzreiz pirkt dzīvokli, viņi vēlas to īrēt uz laiku – apskatīties, kādi ir dzīves apstākļi, patīk viņam šeit vai ne, un tad arī izlemt, vai to pirkt. Cits dzīvokli īrē uz laiku, jo viņam dzīvē gaidāmi kādi citi plāni, bet dzīvokļa iegāde būtu ilglaicīgs projekts. Trešā kategorija ir ārzemnieki – viņi grib dzīvot komfortabli un ar naudu neskopojas. Dzīvokļu īre jaunajos projektos šobrīd ir pieprasīta, un daudzi ir gatavi maksāt par īri lielu summu. Dzīvot jaunā projektā ir savādāk nekā dzīvoklī, kurā mitušas jau neskaitāmas ģimenes un kur dzīvokļa nolietojumu nespēj noslēpt pat eiroremonts. Nereti pat ārzemnieki labāk izvēlas dzīvot jaunajos projektos Pārdaugavā, nevis Rīgas centrā, kur jūgendstila mājās ir salīdzinoši daudz augstākas īres maksas. Šobrīd visbiežāk tiek īrēti dzīvokļi, kurus iepriekšējos gados iegādājušies tā dēvētie spekulanti, – visi šie dzīvokļi lielākoties jau ir izīrēti.

Risks attaisnojas
Izīrējot dzīvokli, tā īpašnieks var satraukties par to, kāds tas izskatīsies pēc tam, kad īrnieks ies projām – vai tas nebūs sabojāts un vai atkal nevajadzēs ieguldīt naudu, lai nākamais īrnieks piekristu tajā dzīvot. Pēc Ievas Jansones domām, no izīrētāju puses risks ir minimāls, turklāt tas attaisnojas – iekārtojuma vērtība proporcionāli pret dzīvokli kā telpu un tā vērtību, ir minimāla. Turklāt, izīrējot dzīvokli, tā īpašnieks gūst ne mazu peļņu un par iegūto summu var atļauties arī pārlīmēt tapetes, ja būs tāda nepieciešamība, jo iegādātā tehnika, ja tā ir labas kvalitātes, tik ātri no ierindas neiziet. "Esmu pētījusi īrei piedāvātos dzīvokļus Anglijā, Amerikā – tajos santehnika saglabājusies vēl no pagājušā gadsimta piecdesmitajiem gadiem. Īpašnieki šos dzīvokļus piedāvā īrēt par bargu naudu, un cilvēki ir ar mieru to maksāt," tā Ieva Jansone. Dzīvokļu izīrēšana jaunajos projektos pagaidām ir jauna parādība Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Un vienīgi nākotnes tirgus situācija rādīs, vai šāds pakalpojums iekaros plašu popularitāti vai kļūs vienīgi par īstermiņa risinājumu attīstītājiem pašreizējās tirgus stagnācijas apstākļos.

Aija Vitomska,
SIA R.E.D.Pro pārdošanas speciāliste:
– Domāju, ka nav viennozīmīgas atbildes uz jautājumu, vai neizpārdoto dzīvokļu izīrēšana jaunajos projektos varētu būt risinājums attīstītājiem. Katrs attīstītājs rīkosies atkarībā no tā, kādi ir viņa biznesa mērķi saistībā ar konkrēto projektu. Un nozīmīgs faktors ir arī projektā ieguldīto finanšu apjoms un avots, naudas atdošanas termiņi, kā arī tas, vai tā ir ārzemju investoru nauda vai bankas kredīts, kādi ir finanšu plūsmas termiņi. Pieļauju, ka daudzos gadījumos attīstītājiem dzīvokļu izīrēšana varētu būt risinājums, bet viss būs atkarīgs no tā, kā attīstīsies īres tirgus kopumā – vai īres cenas būs interesantas abiem "spēlētājiem": vieniem, lai dzīvokļa izīrēšanas cena atmaksātos, otriem, lai varētu to atļauties jeb tā sauktais pieprasījums-piedāvājums. Protams, svarīgi ir arī citi faktori, tādi kā kvalitāte (gan projekta, gan apsaimniekošanas), jaunā projekta atrašanās vieta, sabiedriskais transports, infrastruktūra u.c. Pastāv arī tāds jēdziens kā "īres nami" (ne tikai atsevišķi dzīvokļi), bet vesels objekts ar šādiem dzīvokļiem un atbilstoši sakārtotu apsaimniekošanas sistēmu. Katrā ziņā īrnieki, ja to ļauj viņu finansiālais stāvoklis, labprāt izvēlas īrēt dzīvokļus jaunajos projektos, jo parasti te viss ir jauns, tīrs un sakopts. Runājot par izīrētāju garantiju, ka īrnieki dzīvokļus nesabojās, domāju, darbosies tie paši noteikumi, kas pašlaik jau ir atrunāti īres/nomas līgumos, t.i., drošības nauda. Tieši drošības nauda tiek uzskatīta par īrnieka pilnīgas vai daļējas atbildības garantu nodarīto zaudējumu vai maksājumu kavējumu gadījumā.

Ilvars Metnieks,
SIA Pilsētmāju institūta Urban-Art Nekustamo īpašumu projektu attīstības nodaļas vadītājs:
– Šobrīd pircējs vēlas dzīvokli redzēt dabā, nevis uz papīra kā agrāk, un tas ir tikai normāli. Kamēr māja nebūs pilnībā gatava un nodota ekspluatācijā, mēs nesaskatām neko neparastu, ka visi dzīvokļi nav izpārdoti. Arī mūsu iepriekšējos projektos pārdošana uzņēma otro elpu, kad spējām savu preci pilnībā atrādīt, un to mēs plānojam darīt arī ar "Dienvidu pakavu 2". Jauno dzīvokļu izīrēšana prasa nopietnu sagatavošanos. Īslaicīgi risinājumi nedos augļus, jo būs dārgi jāsamaksā par kļūdām, kuras vienmēr pie jaunu lietu uzsākšanas ir neizbēgamas. Alternatīva ir šos dzīvokļus pārdot tiem, kas šo lietu pieprot un ir gatavi uzņemties dzīvokļu izīrēšanu jau pavisam citā kvalitātē. Īres tirgus pie mums vēl ir bērna autiņos, gan no likumdošanas viedokļa, gan reālas pieredzes un tradīciju trūkuma dēļ. Piemēram, Austrumvācijā pēc Berlīnes mūra nojaukšanas šīs jautājums tika atrisināts vairāk nekā eleganti. Laicīgi tika radīta likumdošanas bāze, kas ļāva sakārtot izīrējamo dzīvojamo fondu tā, ka šobrīd par to ir lepns ikviens iedzīvotājs. Izīrēt dzīvokļus, kamēr tiem vēl nav galapircēja, noteikti var, jo situācijā, kad attīstītājam ir jāatmaksā bankai kredītprocenti, šo summu var vismaz optimizēt. Šodien īres tirgus pasaulē ir aizgājis strauji uz priekšu, un mēs varam tikai ar skaudību noskatīties, kā šo lietu pieprot citās attīstītajās valstīs. Reāli to pašu, ko runā par jauno projektu kvalitāti, var attiecināt arī uz to apsaimniekošanu un izīrēšanu. Bez gadiem uzkrātas zināšanu un pieredzes bāzes, kā arī pareizi sakārtotas likumdošanas visi minētie dzīvokļu profesionālās īres gadījumi būs tikai labas gribas izpausme un pašapliecināšanās. Uzsākot profesionālu izīrēšanas praksi Latvijā, ir jārēķinās arī ar iespējamo negodīgo konkurenci privātajā sektorā, piemēram, gadījumos, kad netiek nomaksāti nodokļi. Ja runājam par risku, ka dzīvokli īrnieks varētu sabojāt, gribu piebilst: tāpēc jau ir nepieciešama līdzekļu ekonomija, lai uzkrājumi, kas tiek novirzīti sabojāto dzīvokļu labošanai, būtu sabalansēti ar dzīvokļa īres maksu. Vienā atsevišķā gadījumā dzīvokļa izīrētājs uzņēmas visu risku, ka pēc tam dzīvoklis un tā tehnika būs jāremontē par visu iekasēto īres maksas peļņu, taču, ja pārraudzībā ir, teiksim, 100 tūkstoši dzīvokļu, tad, pieliekot dažus latus pie īres maksas, ir iespējams finansēt jebkuru šādu situāciju, jo to iestāšanās varbūtības procents būs izrēķināms un līdz ar to arī prognozējams.